30 Prozent Kluft zwischen Angebot und Realität

Angebot und Wirklichkeit: Die wachsende Preisschere am spanischen Immobilienmarkt

Die Diskrepanz zwischen Inseratenpreisen und notariell beurkundeten Kaufpreisen hat in Spanien ein Rekordniveau erreicht. Wie die spanische Zeitung 20minutos unter Berufung auf Daten von Idealista und dem Notariatsstatistikportal berichtet, betrug die durchschnittliche Abweichung im April 2025 rund 34,3 Prozent. Während der durchschnittliche Angebotspreis auf Idealista bei 2.748 Euro pro Quadratmeter lag, belief sich der tatsächlich gezahlte Preis laut Notariaten auf nur 2.046 Euro pro Quadratmeter.

Diese Kluft hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich vergrößert. Im April 2024 lag die Differenz noch bei 25,7 Prozent, zwei Jahre zuvor bei 16,5 Prozent. Der Anstieg spiegelt die zunehmende Knappheit an verfügbaren Wohnungen wider. Immer mehr Kaufinteressenten drängen auf den Markt, während das Angebot begrenzt bleibt. Diese Dynamik nährt bei vielen Verkäufern die Erwartung, noch höhere Preise erzielen zu können.

Regionale Unterschiede und Marktmechanismen

In den großen Ballungszentren fällt die Abweichung geringer aus als im Landesdurchschnitt. In Barcelona lagen die Angebotspreise im April 2025 um 8,2 Prozent über den beurkundeten Preisen (5.221 gegenüber 4.825 Euro pro Quadratmeter), in Madrid betrug der Aufschlag 10,7 Prozent (5.960 gegenüber 5.385 Euro). Deutlichere Unterschiede zeigen sich in Sevilla mit 13,1 Prozent und Valencia mit 13,4 Prozent. Die geringere Kluft in den Metropolen erklären Experten mit der dort noch höheren Nachfrage, die den Verhandlungsspielraum der Käufer einschränkt.

Der Präsident der Bewertungsfirma UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, weist darauf hin, dass die Statistiken nicht dasselbe messen: Idealista erfasst den vom Verkäufer gewünschten Preis, die Notariatsdaten den tatsächlich erzielten. „Immer gibt es eine Verhandlung, wenn auch nur symbolisch“, so Pérez Barrio. Der wachsende Abstand sei darauf zurückzuführen, dass Verkäufer angesichts der hohen Nachfrage ihre Preisvorstellungen immer weiter nach oben schraubten. „Wer ein Inserat aufgibt, spürt, dass sich Wohnungen leichter verkaufen, und wagt es, den Preis kräftig anzuheben“, ergänzt Carles Ribes, Gründer der Immobilienagentur The Barrio.

Makler und die Gefahr überteuerter Inserate

Ribes verweist zudem auf die Zersplitterung des Marktes. Viele kleine Makler konkurrierten um wenige Objekte und nähmen daher Wohnungen zu jedem Preis ins Angebot, um überhaupt etwas im Portfolio zu haben. „Wenn eine Agentur eine überhöhte Preiserwartung bestärkt, stimmt der Eigentümer zunächst zu. Doch der Markt setzt Grenzen – die Immobilie bleibt dann unverkauft liegen“, warnt Ribes. Dennoch bleibe das Internet der wichtigste Kanal, um Käufer anzulocken.

Trotz der hohen Erwartungen vieler Verkäufer zeichnet sich nach Einschätzung von Ribes eine allmähliche „Rationalisierung“ des Marktes ab. Das begrenzte Einkommen der Käufer setze einer weiteren Preissteigerung natürliche Schranken. „Wir nähern uns dem Punkt, an dem das maximal erzielbare und das maximal zahlbare Preisniveau aufeinandertreffen“, erklärt er. Eine genaue Bewertung der Objekte sei daher entscheidend, um keine falschen Hoffnungen zu wecken.

Erste Korrekturen bei überzogenen Preisen

Dass der Markt überhöhte Forderungen bestraft, zeigen die Daten von Idealista für das erste Quartal 2025. Etwa jedes siebte Inserat wurde im Schnitt um 7 Prozent gesenkt – das entspricht einer Reduktion von rund 29.390 Euro. In Madrid und Barcelona war der Anteil der reduzierten Anzeigen mit rund einem Fünftel noch höher; die durchschnittlichen Preisnachlässe lagen bei etwa 45.156 Euro beziehungsweise 37.048 Euro. Auch in Valencia und Sevilla wurden rund 18 Prozent der Angebote korrigiert, mit Einbußen von durchschnittlich 25.163 und 18.757 Euro.

Pérez Barrio betont, dass die besonders teuren Wohnungen länger im Markt verweilten und so den Preisabstand künstlich vergrößerten. „Was in den Portalen hängen bleibt, sind genau die Objekte, die sich nicht leicht verkaufen lassen – die überteuerten.“ Hinzu komme, dass in Großstädten viele Immobilien gar nicht mehr online inseriert würden, da die Makler sie direkt an wartende Kunden vermittelten.

Die aktuellen Zahlen belegen eine zunehmende Kluft zwischen Angebot und Realität. Ob die erwartete Marktberuhigung wirklich eintritt, hängt davon ab, ob Verkäufer ihre Preisvorstellungen an die wirtschaftlichen Möglichkeiten der Käufer anpassen.

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Quelle: 20minutos.es