Spanien verschärft Steuerregeln für Wohnungsmarkt

Ein Paket mit vielen Hebeln

Das jüngste Wohnungspaket der spanischen Zentralregierung, das per Dekret verabschiedet wurde, ist auch ein tiefgreifendes Steuerreformprojekt. Auf fast 100 Seiten widmet sich der Text ausführlich neuen fiskalischen Regeln für den Immobiliensektor. Der Kern der Reform: Gute Vermieter sollen belohnt, Mieter entlastet und Spekulanten sowie ungenutzter Wohnraum stärker zur Kasse gebeten werden.

Anreize für faire Vermieter

Das System der Steuervergünstigungen bei der Einkommenssteuer (IRPF) für private Vermieter, die keine Großbesitzer sind, wird grundlegend neu aufgestellt. Wer einem bestehenden Mieter den Vertrag mit einer Mietminderung von mindestens fünf Prozent verlängert, muss auf die Einnahmen aus dieser Vermietung künftig gar keine Steuern mehr zahlen. Ähnliches gilt für Erstvermietungen, sofern die verlangte Miete unter den offiziellen Marktpreisen liegt, die das Wohnungsbauministerium für die jeweilige Zone festgelegt hat.

Für alle anderen Fälle, in denen die Miete um mehr als fünf Prozent gesenkt wird, gibt es großzügige Abschläge von 70 bis 95 Prozent auf die Steuerlast. Diese Vergünstigungen fallen noch höher aus, wenn der Mieter jung ist oder die Wohnung in einem offiziell als angespannt geltenden Gebiet liegt. Wie die Steuerberaterkammer REAF-CGE gegenüber der Wirtschaftspublikation „La Información Económica“ erläutert, sei die Regelung dadurch deutlich komplexer geworden und biete eine riesige Bandbreite an Möglichkeiten.

Wer die Miete nicht erhöht, kann weiterhin die bisherige Regelung nutzen und nur die Hälfte der Einkünfte versteuern. Das Dekret zielt jedoch gezielt auf Mieterhöhungen ab: Steigt die Miete um weniger als fünf Prozent, sinkt der steuerfreie Anteil auf 60 Prozent (entspricht einer Besteuerung von 40 Prozent). Bei einem Anstieg von 20 Prozent oder mehr bleibt nur noch ein Steuerabzug von 15 Prozent übrig. Damit wird Verteuerung für Eigentümer zunehmend unattraktiv.

Neue Hilfe für Mieter

Erstmals seit Jahren gibt es wieder eine direkte Steuerhilfe für Mieter mit mittleren und niedrigen Einkommen. Wer ein Bruttojahreseinkommen von bis zu 33.007 Euro erzielt, kann zehn Prozent der gezahlten Jahresmiete von der Steuer absetzen. Die Bemessungsgrundlage ist jedoch gedeckelt: Bei einem Einkommen unter 23.000 Euro können maximal 11.630 Euro an Mietzahlungen angesetzt werden, was einer jährlichen Ersparnis von bis zu 1.163 Euro entspricht. Bei höheren Einkommen wird der absetzbare Betrag gestaffelt reduziert.

Experten sehen in dieser Maßnahme eine Neuauflage einer ähnlichen Regelung aus der Zeit vor etwa einem Jahrzehnt, die seinerzeit abgeschafft wurde. Nach Angaben aus Regierungskreisen wird diese Subvention den Staat rund 950 Millionen Euro an Steuereinnahmen kosten. Zusätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien an öffentliche Einrichtungen, die sozialen Wohnungsbau fördern, bis zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro von der Steuer befreit.

Höhere Lasten für Leerstand und Ferienwohnungen

Ein zentraler Punkt der Reform ist die steuerliche Gleichbehandlung von Ferienwohnungen mit dem Hotelgewerbe. Kurzzeitvermietungen von weniger als 30 Nächten – sofern es sich nicht um die eigene Hauptwohnung handelt – unterliegen künftig dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von zehn Prozent. Bislang war diese Geschäftstätigkeit von der Abgabe befreit, was bei der Hotellerie seit Langem für Kritik sorgte. Die neue Regelung soll im Dezember 2026 in Kraft treten, sofern das Dekret Bestand hat.

Das Paket enthält aber auch positive Impulse für den Wohnungsbau: Renovierungen zur Schaffung von regulärem Wohnraum werden mit dem ermäßigten Steuersatz von zehn Prozent belegt, und der Bau von dauerhaft gefördertem Sozialwohnungsbau wird sogar nur mit dem Super-Satz von vier Prozent besteuert.

Gegen leerstehende Immobilien können die Kommunen künftig schärfer vorgehen. Sie erhalten die Befugnis, einen Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI) von 50 bis 150 Prozent zu erheben. Voraussetzung ist, dass eine Wohnung seit mindestens zwei Jahren ununterbrochen und ohne triftigen Grund unbewohnt ist. Zudem muss der Eigentümer mindestens vier weitere Wohneinheiten besitzen – es sei denn, das Objekt liegt in einem als Spannungsgebiet ausgewiesenen Bezirk. Ähnliche Zuschläge sind auch für Ferienwohnungen in solchen Gebieten vorgesehen, wobei sich die Höhe nach der Anzahl der gehaltenen Objekte richtet.

Darüber hinaus enthält das Dekret eine scheinbar technische Änderung bei der Einkommensbesteuerung, die für Besitzer leerer Wohnungen erhebliche finanzielle Folgen haben könnte: Die Methode zur Berechnung des fiktiven Mietwerts, der bei ungenutzten Immobilien als steuerpflichtiges Einkommen angesetzt wird, soll neu bewertet werden, wie aus dem Gesetzestext hervorgeht.

Der Artikel basiert auf Informationen von 20minutos.es und La Información Económica.

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Quelle: 20minutos.es