Alibi oder Lösung? Das Miet-Kauf-Modell

Ein Unternehmer sagt: “Ich will nicht mehr Gewinn machen.” Kann das stimmen?

Francisco Gómez, Präsident einer neuen spanischen Immobilienfirma, macht einen ungewöhnlichen Satz zur PR-Maxime: “Ich verdiene Geld, habe einen Gewinnanteil, und ich möchte nicht mehr verdienen.” Das ist das Narrativ hinter “Tu Primer Hogar”, einem Unternehmen aus Marbella, das laut eigenen Angaben die erste private Initiative zur Verbesserung des Wohnungszugangs ist. Die Idee: Mietkauf ohne Eigenkapital. Der Hype: Politiker applaudieren. Doch was steckt wirklich hinter diesem Modell?

Das Geschäftsmodell: Luxusvillen mit Sozialnarrative

Wie aus der Projektvorstellung bekannt ist, startet das Unternehmen in Estepona mit 27 Villen und Wohnungen im Luxussegment – mit privatem Pool und Ladestation. Die Preise beginnen bei rund 400.000 Euro. Der Zugang erfolgt nicht über eine klassische Kauffinanzierung, sondern über einen Mietkaufvertrag. Der Interessent muss keine Eigenmittel aufbringen, sondern zahlt fünf Jahre lang eine Miete von 1.300 Euro monatlich. Nach dieser Zeit sind 78.000 Euro gezahlt, die als “Eintritt” in den Kauf fungieren sollen. Der Rest wird dann, vermutlich über eine klassische Hypothek, finanziert. Das Unternehmen, das sich als SOCIMI strukturiert hat und bald an der Madrider Börse handeln will, argumentiert, dass der Kaufpreis von Beginn fix ist und nicht vom Markt schwankt. Für die Zielgruppe – laut Gómez vor allem junge Menschen mit stabilen Einkommen, aber ohne Ersparnisse – soll dies “Stabilität und Planung” bringen.

Die Rechnung: Demokratisierung oder geschicktes Marketing?

Die Behauptung, das Modell sei “demokratisch” und “nicht spekulativ”, muss sich einer harten Prüfung unterziehen. Die Zahlen sprechen eine andere Sprache. Ein junger Haushaltsmit 1.300 Euro Mietzahlung muss laut Unternehmenskriterien ein Einkommen von etwa 3.700 Euro netto haben, um die 35%-Quote zu erfüllen. Das liegt weit über dem durchschnittlichen Gehalt junger Spanier. Der Fokus auf Luxusprojekte in Estepona und sevillischen Gemeinden wie Tomares untergräbt das Narrativ der sozialen Lösung. Es handelt sich nicht um erschwinglichen Wohnraum für die breite Masse, sondern um ein Finanzierungsinstrument für eine bereits privilegierte Gruppe, die lediglich das Problem der Anfangssumme nicht lösen kann.

Das strukturelle Problem: Ein Tropfen auf den heißen Stein

Die politische Euphorie, wie sie von der andalusischen Wohnungsbaudelegierten María Rosa Morales oder dem Marbella-Stadtplaner José Eduardo Díaz gezeigt wurde, ist alarmierend. Sie feiern eine “pionierhafte” und “mutige” Lösung. Doch das eigentliche Problem bleibt unangetackert: die exorbitanten Grundpreise für Immobiliengrund und Wohnungen selbst. Ein Modell, das Luxusvillen finanziert, ändert nichts an der Tatsache, dass laut den vom Unternehmen selbst genannten Zahlen nur 30% der 20-35-Jährigen Eigentum haben – ein Wert, der in 17 Jahren halbiert wurde. Die Lösung liegt nicht in kreativen Finanzierungsmodellen für hochpreisige Objekte, sondern in einer grundlegenden Korrektur des Marktes: mehr bezahlbare Bauflächen, strengere Regulierung gegen Spekulation und massive öffentliche Investitionen in sozialen Wohnungsbau.

Fazit: Ein Geschäft, kein Heilsbringer

“Tu Primer Hogar” ist ein cleveres Geschäftsmodell, das eine Marktnische bedient und unter dem Deckmantel des Sozialen PR gewinnt. Die Aussage “Ich möchte nicht mehr Gewinn machen” ist in einer börsenorientierten SOCIMI eine strategische, nicht eine moralische. Das Unternehmen wird profitieren, wenn es an die Börse geht und “die Immobilieninvestition demokratisiert” – also Anteile an diesem Mietkaufmodell verkauft. Für die akute Wohnungsnot in Spanien ist es ein Alibi-Projekt. Es lenkt die politische Diskussion von notwendigen, systemischen Veränderungen auf ein einzelnes, privatwirtschaftliches Experiment ab, das das Kernproblem – die unerträglichen Preise – elegant ausblendet. Die wahre “Demokratisierung” des Wohnungsmarktes beginnt nicht an der Börse, sondern auf dem Boden der politischen Gestaltung.

Quellen: Informationen und Zitate basieren auf der Projektvorstellung von “Tu Primer Hogar” und den dort genannten Daten, wie im Originalartikel des Diario SUR beschrieben.