Madrid schnürt umfassendes Wohnungspaket gegen steigende Mieten

Ein Paket gegen die Wohnungsnot

Die spanische Regierung hat am Dienstag im Ministerrat ein umfangreiches Maßnahmenpaket für den Wohnungsmarkt auf den Weg gebracht. Es umfasst zwei königliche Dekrete, die nahezu alle Bereiche des umkämpften Immobilienmarktes adressieren – vom Schutz bei Räumungen bis hin zu strengeren Regeln für Ferienwohnungen. Der Schritt erfolgt nur wenige Tage nach dem medial viel beachteten Fall der 87-jährigen Maricarmen Abascal, die nach über sieben Jahrzehnten ihre Mietwohnung im Madrider Stadtteil Retiro räumen musste. Die Aufteilung in zwei Gesetzesvorlagen sorgt jedoch bereits für Kritik.

Zwei Dekrete, zwei Baustellen

Das erste, umfangreichere Dekret bündelt die Kernelemente der Einigung zwischen den Regierungsparteien PSOE und Sumar. Dazu gehören ein verlängerter Kündigungsschutz, eine Ausweitung der Beschränkungen für den Aufkauf von Wohnraum durch Finanzinvestoren sowie neue Regeln für saisonale Mietverhältnisse. Das zweite, separat verabschiedete Dekret enthält die von der Mietergewerkschaft Sindicato de Inquilinas geforderte automatische Verlängerung bestehender Mietverträge. Diese Trennung stößt bei der Gewerkschaft auf Unverständnis. "Wenn wir zwei getrennte Dekrete zulassen, werden wir erneut im Stich gelassen", kritisierte Sprecherin Valeria Racu.

Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez verteidigte das Vorgehen: Die Regelung zur Vertragsverlängerung sei erst kurzfristig in die Verhandlungen aufgenommen worden und habe nicht im selben Detailgrad mit den übrigen Fraktionen abgestimmt werden können. Man strebe dennoch eine zügige Ratifizierung beider Texte im Kongress an – idealerweise in einer Sondersitzung an diesem Freitag.

Mietverträge laufen nicht mehr einfach aus

Eine zentrale Neuerung betrifft die Laufzeit von Mietverhältnissen. Verträge, die bis Ende 2028 auslaufen, können auf Antrag des Mieters um bis zu zwei Jahre verlängert werden – sofern dieser seine Zahlungen ordnungsgemäß leistet. Während dieser Verlängerungsphase bleiben die vereinbarten Konditionen bestehen. Das soll verhindern, dass Vermieter nach Ablauf der regulären Laufzeit auf eine marktübliche, deutlich höhere Miete umstellen und so faktisch eine Kündigung erzwingen.

Schutzschirm für Räumungen bis 2030

Bis zum 31. Dezember 2030 wird der Schutz vor Zwangsräumungen für hilfsbedürftige Haushalte ohne zumutbare Alternative ausgeweitet. Die ursprünglich während der Pandemie eingeführte und mehrfach verlängerte Regelung wird damit um weitere zwei Jahre gestrichen. Die Regierung stellt dabei einen direkten Bezug zum Fall Abascal her. Zudem soll die Rolle der öffentlichen Verwaltungen in diesen Verfahren gestärkt werden.

Schlag gegen spekulative Käufe

Bis 2028 sollen bestimmte Investorengruppen davon ausgeschlossen werden, Wohnungen oder ganze Wohnanlagen zu erwerben. Betroffen sind laut Dekret "Geierfonds" und Unternehmen, deren Geschäftsmodell im Aufkauf von Immobilien oder Kreditportfolios besteht – es sei denn, die Objekte werden nachweislich für bezahlbaren Wohnraum bereitgestellt. Die genaue Reichweite bleibt jedoch unklar. Die Ministerin betonte, es gehe nicht um eine Behinderung seriöser Unternehmen, sondern um die Unterbindung von Spekulationsgeschäften. Eine von linken Parteien geforderte Enteignung von Beständen dieser Fonds ist nicht Teil des Pakets.

Saisonvermietung wird eingedämmt

Ein besonderer Fokus liegt auf der Regulierung von Kurzzeit- und Saisonvermietungen. Künftig muss der vorübergehende Charakter eines Vertrags explizit begründet und nachgewiesen werden. Die reguläre Mietdauer in diesem Segment ist auf zwölf Monate begrenzt. Werden mehrere solcher befristeten Verträge hintereinandergeschaltet, kann dies als Umgehung der Schutzbestimmungen für dauerhaftes Wohnen gewertet werden – mit der Folge, dass die Regeln für unbefristete Mietverhältnisse Anwendung finden. Damit soll verhindert werden, dass Wohnraum über kurzzeitige Modelle dem freien Markt entzogen wird.

Auch für die Vermietung einzelner Zimmer – ein bisher kaum reguliertes Segment – werden erstmals einheitliche Leitplanken eingeführt. Allerdings gilt das nur in Regionen ohne eigene, strengere Regelungen.

Mieten unter Druck

Kernstück ist die Begrenzung der Mietanpassung: Liegt die aktuelle Miete bereits über dem Referenzwert des neuen Mietpreisindex, ist eine Erhöhung auf 0 Prozent gedeckelt. Für alle anderen Bestandsmieten gilt bis Ende 2027 eine Anpassungsobergrenze von zwei Prozent jährlich.

Verschärfte Regeln für Ferienwohnungen

Zudem werden die Auflagen für Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen verschärft. Die maximale Aufenthaltsdauer wird auf 31 Tage begrenzt. Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten können künftig einen Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI) erheben. Ein neues Sanktionssystem soll zudem die Kontrolle digitaler Plattformen wie Airbnb oder Booking.com verbessern – etwa durch verpflichtende Melde- und Auskunftspflichten. Berichten aus dem Umfeld der Verhandlungen zufolge wird zusätzlich ein neuer Mehrwertsteuersatz für solche Angebote vorbereitet.

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Quelle: 20minutos.es