Marbella lockert Bauvorschriften für Altstädte

Ein tiefer Griff in die Trickkiste des Städtebaus

Die Zeiten, in denen Eigentümer in den historischen Zentren von Marbella und San Pedro Alcántara vor einem Sanierungsprojekt kapitulieren mussten, könnten bald vorbei sein. Das konservative Stadtregime hat einen Plan vorgelegt, der den angestaubten Altstadtvierteln neues Leben einhauchen soll – und das ausgerechnet über das seit Jahren umstrittenste Instrument der spanischen Raumordnung: die Gebäudehöhe. Während Denkmalpfleger und Traditionalisten bereits die Alarmglocken schlagen, spricht das Rathaus von einer längst überfälligen Modernisierung.

Das Herzstück der Reform ist eine grundlegende Revision des Artikels 241.5 der städtischen Bauordnung. Bislang galt in den Zentrumszonen das Prinzip der "vorherrschenden Höhe" – ein vages Kriterium, das sich am Bestand der Nachbargebäude orientierte und in der Praxis für endlose Auslegungsstreitigkeiten sorgte. Projizierte Bauherren scheiterten an bürokratischen Hürden und unkalkulierbaren Vorgaben; die Folge war ein spürbarer Investitionsstau. Die neue Regelung setzt stattdessen auf eine klare Ansage: Erdgeschoss plus zwei Vollgeschosse, ergänzt um eine legalisierte Attika-Ebene. Kein Wenn und Aber mehr, sondern planbare Kubatur.

Die Moderne hat Vorrang – aber nicht überall

Doch so pauschal, wie es klingt, ist die Liberalisierung nicht. Die Architekten des Stadtplanungsamts haben einen Flickenteppich aus Ausnahmen gewoben, der den Charakter der Viertel schützen soll. Im malerischen Barrio Alto von Marbella bleiben zwölf Straßen – darunter die Calle Lobatas, die Calle Atarazanas oder das Callejón Santo Cristo – von der neuen Regelung unberührt. Ebenso immun gegen die Aufstockungswelle sind die Calle San Lázaro und die Calle Valdés in der Zone intramuros. Hier, in unmittelbarer Nähe der geschützten Kulturgüter Castillo und Hospital Bazán, gilt weiterhin das alte, strengere Regime.

Anders sieht es im Zentrum von San Pedro Alcántara aus. Die ehemalige Arbeitersiedlung, deren orthogonales Straßenraster mit seinen großzügigen Breiten ohnehin wenig mit dem verwinkelten Erbe des Stadtkerns von Marbella gemein hat, wird vollständig von der Höhenbeschränkung entfesselt. Der Zuwachs von effektiv einer Etage pro Gebäude ist dort kein Kompromiss, sondern die neue Norm – ein klares Bekenntnis zur Verdichtung der Peripherie des Zentrums.

Das Ende des halben Dachgeschosses

Begleitet wird die Höhenreform von einer weiteren, mindestens ebenso folgenreichen Änderung: der Flexibilisierung der Attika-Geschosse. Bisher galt die absurde Vorgabe, dass ein ausgebautes Dachgeschoss nur die Hälfte der darunterliegenden Wohnfläche einnehmen durfte. In Zeiten explodierender Baukosten ein unkalkulierbares Risiko für Investoren, die lieber auf der grünen Wiese bauten als im Bestand.

Mit der neuen Regelung, die sich nun am Artikel 162.bis orientiert, fällt diese 50-Prozent-Klausel ersatzlos. Eigentümer können die schrägen Dächer und ungenutzten Dachböden künftig in vollwertige, funktionale Wohnräume verwandeln. Die Stadtverwaltung verspricht sich davon einen Schub für die Renovierung der maroden Bausubstanz und eine Rückkehr des privaten Kapitals in die Herzen der Gemeinden. Wie aus dem Rathaus zu hören ist, soll das Verfahren beschleunigt werden – die neuen Regeln sollen bereits im Jahr 2027 in Kraft treten.

Doch der Weg dorthin ist noch steinig. Es folgen nun die Umweltprüfung, die Einholung externer Gutachten und vor allem die öffentliche Anhörung, bei der Kritiker Gegenentwürfe einbringen können. Die Befürchtung, dass mit den aufgestockten Attikas der letzte Rest mediterraner Patina verschwindet und die Altstädte sich in sterile Neubaugebiete verwandeln, wird die Debatte der kommenden Monate prägen. Die Stadtregierung kontert indes mit einem ökonomischen Imperativ: Die Alternative zum Bauen ist der fortschreitende Verfall – und der ist in den historischen Zentren bereits unübersehbar. Das Vorhaben ist ein riskanter Balanceakt zwischen Rendite und Romantik, dessen Ausgang noch offen ist.

---

Quelle: diariosur.es